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La empresa NOOX es un proyecto mexicano que ya lleva algún tiempo. Conversamos con Sergio Vallejos, cofundador, y con Iñaki Reyes, financial developer, para conocer más sobre esta iniciativa.

Eloisa  Cadenas (EC): ¿Qué es Noox?

Sergio Vallejos (SV): Noox es un proyecto dedicado al sector inmobiliario y permite que las personas puedan comprar espacios de trabajo y que los utilicen para uso personal o los alquilen. Además de lo anterior, Noox también integra otras industrias como la música, el arte, diseño e incluso temas sustentables y ahora, tecnología blockchain. 

Iñaki Reyes (IR): NOOX en realidad es una comunidad donde, efectivamente, se realizan muchas cosas y al final, buscamos que nuestros espacios le brinden salud y bienestar a todas las personas, es una idea más etérea. 

EC: ¿Cómo surge la idea de la tokenización de inmuebles?

SV: Desde hace tiempo nos hemos dedicado a la venta de espacios de la forma en que siempre se ha hecho en el sector inmobiliario. Esto es posible, pero no es fácil. Por ejemplo, hacer condominios en espacios pequeños era una opción cuando empezamos y lo hicimos durante muchos años. La Ley Condominal de la Ciudad de México permitía con cierta facilidad hacer condominios de espacios pequeños en inmuebles ya construidos. Lo que no podías hacer era construir los nuevos; pero construir bajo el régimen de condominio en un espacio ya construido era relativamente sencillo. Entonces, durante 10 años estuvimos operando así y, de pronto, vimos que era mucho mejor no usar el sistema tradicional porque la corrupción comenzó a ser mayor. La Ley se hizo más estricta, sobre todo el proceso administrativo donde la corrupción tuvo mayor lugar. De manera simultánea, comenzamos a estudiar más a profundidad la tecnología blockchain y nos dimos cuenta que esta tecnología era una salida muy importante para poder desarrollar nuestro negocio de una forma distinta a la tradicional. 

EC: ¿Cuándo hablas de corrupción, específicamente a qué te refieres? 

SV: Nosotros nos consideramos libertarios y como tal, pienso que el monopolio de la fe pública lo tiene el Estado a través de los notarios y el monopolio de muchos procesos que “te venden” una idea de seguridad. El tema de la moneda es un ejemplo de ello, puesto que hay un Banco Central que coloca la imagen de los próceres nacionales en un papel, ponen sellos y firmas para dar a entender que eso es lo que vale, porque el Estado se asume como un monopolio de la generación de confianza. Esto cambia con blockchain porque la confianza se basa en un proceso que permite informar de manera totalmente descentralizada y libre a través de herramientas mucho más eficaces y mucho más infalibles que con sistemas tradicionales. 

El proceso es así: tú compras un lugar y el notario se encarga de dar fe a esa compra y después se inscribe en el Registro Público de la Propiedad (RPP), que no es otra cosa más que un libro donde dice, teóricamente, quién fue el dueño. Esto último ya se puede hacer de forma automática y más confiable con blockchain, ¿para qué pagar por procesos muy complicados que, además, están ligados a la corrupción? Es decir, el gobierno tiene un monopolio y eso genera un sistema de intereses, En el caso inmobiliario, de corrupción muy importante porque, entonces, tú no puedes comprar si no te dan la fe pública, eso te va a costar; por lo tanto, no sólo es lo que cobra el notario, sino todo lo que necesitas: una gran cantidad de papeles que también te van a costar. 

En la industria inmobiliaria, si no das dinero, “no sale” (sic), no hay forma. En la Ciudad de México, ¿quieres obtener el dato número 1? El primer paso es hacer un trámite que se llama ‘Alineamiento de número oficial’, es un trámite que no tiene sentido, pero si no lo tienes, no puedes avanzar ni hacer nada con la propiedad y no hay manera de obtener de manera eficaz si no das dinero para facilitar ese trámite. Ninguna delegación local te lo da, no hay forma a pesar de que las dependencias públicas digan que no es así. De esta manera lo hemos vivido nosotros. Un día, hicimos un experimento y buscamos hacer esto que te comenté, de la forma tradicional para saber cuánto tiempo nos tardaban, el resultado fue que nos tardaron cuatro años hasta que tuvimos que pagar cinco mil pesos mexicanos porque al cuarto año ya nos urgía. 

EC: Cuando hablas de blockchain, ¿qué es lo que te llama la atención? ¿Por qué blockchain y no otra tecnología?

SV: La tecnología tiene su chiste, hay que desarrollarla, diseñar el token, revisar y estructurar la parte legal, etc., pero ¿por qué te “lanzas”? Es un tema de cultura. La mayoría de los inmobiliarios, tienen la cultura de los “cuates”, de “sácame la licencia”, “yo soy amigo del delegado”. Pueden desarrollar el token, pero que den el paso y se decidan a no hacerlo de una forma tradicional, ya no lo hacen, les da miedo. 

Nosotros empezamos hace tres años, cuando comenzó el crecimiento de aplicaciones blockchain en Real Estate, así que para nosotros ya es natural. Nosotros ya tokenizamos inmuebles y no necesitamos a los notarios, el token te da esa propiedad y no requieres validarla con nadie porque nosotros sabemos que, quien tenga el token, será el propietario de lo que haya adquirido. 

En Yucatán (un estado de México), hemos innovado con el sistema de fraccionamiento de propiedad a través de la tokenización, esto es algo que nunca se había hecho en todo el Estado. Lo que hacemos es dividir los terrenos en 28 clústeres y cada uno de ellos representa una participación. Todo el mundo aún se pregunta si convendría hacerlo. Nosotros ya lo hicimos y, en el momento en el que los demás se quiten el miedo y comiencen a hacerlo, comprenderán los beneficios que pueden obtener. 

IR: La idea de tokenización surge también para darle más transparencia a los movimientos que hay dentro de los inmuebles y por la velocidad; es muchísimo más ágil que por otra vía, hasta ahora es el sistema más rápido y confiable, porque tú tienes la certeza por cuántas manos ha pasado una propiedad gracias a blockchain, entonces tienes el tema de la de la trazabilidad muy claro.

EC: ¿Qué pasa con los notarios y todo el sistema jurídico dentro del sector inmobiliario? ¿Cuál es tu perspectiva? ¿Por qué existe? o ¿Por qué no deberían existir? ¿Cuál es tu percepción sobre ellos y el futuro de ellos? 

SV: Es una institución que tiene que cambiar, tiene un origen un poco oscuro y muy antiguo en la tradición española; la tradición anglosajona evolucionó más rápido y se hizo mucho más barato y mucho más democrático. En Estados Unidos, por ejemplo, cualquier persona puede ser notario. 

Mi impresión es que todavía hay una necesidad de control del Estado, por eso es que no liberan. Ha habido muchas iniciativas para quitarle ese monopolio a los notarios a través de los corredores públicos, pero no ha prosperado o ha prosperado muy poco. Curiosamente quien frenó la Reforma que le quería dar más funciones a los Corredores Públicos, fue la ex Secretaria de Gobernación, Olga Sánchez Cordero, que es notaria y toda su familia también. Al final la Reforma no se logró y, nuevamente, el tema inmobiliario requiere de la fe pública a través de los notarios, que es mucho más caro. Son un grupo políticos importantes y no quieren perder el control; al final, todo esto tiene que ver con la centralización del poder en México que ha existido en todos los países ha existido, pero en México parece que es más. Por ejemplo, el sistema legal en México, se ubica en el lugar 142 de 150, muy cerca de Bostwana. México es un país que ha avanzado en muchos temas, es parte del G20, somos potencia exportadora, es el 8vo. país que tiene más ricos en el mundo; pero en el tema legal y más el inmobiliario, no existe eficiencia; esto provoca un impacto social muy negativo, porque la gente que puede tener en orden sus papeles de propiedad es una minoría dado que es muy caro.

EC: ¿Por qué la industria inmobiliaria lo ha permitido? 

SV: No les ha quedado de otra, hay un juego entre las grandes inmobiliarias, los notarios y las autoridades que dan los usos de suelo, son como una colusión ¿Por qué los inmuebles son tan caros en muchos lugares? Una de las razones es porque todo el sistema de regulación es muy complicado, todo el sistema de construcción y de venta está muy regulado, eso encarece y claro que hay un costo social; en el caso de México sí es muy claro que existe un círculo de corrupción entre notarios, los grandes inmobiliarios y las autoridades, más que entre los gobernadores.

IR: Los notarios se han vuelto recaudadores de impuestos, cuando su labor es simplemente dar fe de una compraventa. Cuando realizas el trámite de compra-venta de un inmueble, ahí mismo te retienen los impuestos, te piden requisitos para que tengas que ir con la delegación o con la autoridad para obtener documentos que los tienes que tramitar dentro de la autoridad y entonces se vuelve como una especie de mafia. 

EC: ¿Qué pasa con el RPP? Esta entidad como tal no reconoce los tokens (criptoactivos) como una tenencia o propiedad. Entonces ¿Cómo podemos tener certeza de que el token que yo estoy comprando -en este caso la inversión que estoy haciendo con ustedes a través de un token- realmente es válido? 

IR: La propiedad te la da el acuerdo entre las partes.

EC: ¿Pero en dónde dice eso? ¿cómo puedo argumentar eso en un litigio?

IR: La propiedad te la está dando el propio token y nosotros lo establecemos a través de mecanismo legales, es decir, por medio de una empresa que ya declaró que, quien tenga ese token, es el propietario de esa unidad, de ese espacio. Al final, es el acuerdo entre las partes y eso es lo que tiene qué prevalecer, en un litigio privilegian más eso. Muchas veces, en el RPP hay personas que no se registran nunca. Para darte una idea, en el terremoto del 2017, la mayoría de las personas que fueron afectadas, su propiedad no estaba registrada en el RPP, por una deficiencia dentro del sistema legal del Estado; entonces lo que terminó haciendo el Gobierno de la Ciudad de México fue el reconocimiento de la propiedad por cualquier otra vía, ya que el RPP no es fiable y hay casos bastante lamentables como en Quintana Roo, por ejemplo, que el RPP lo manipulan para hacer fraude.

EC: ¿Fraude? ¿En qué sentido o de qué tipo? 

IR: Que registran a una persona que es propietaria de un inmueble que no lo es, principalmente en Quintana Roo y en Guerrero; de hecho, hay varios bancos que, para darte un préstamo, no te hacen válida una propiedad dentro de estos dos estados, porque como el RPP es tan endeble y está tan corrupto, no lo toman en consideración porque no ven certeza jurídica. Es decir, saben que puede estar manipulado y que, si es una garantía para un préstamo, pues no la van a poder ejercer. Eso pasa mucho, tanto en Quintana Roo como en Guerrero. Particularmente en Quintana Roo es complejo. 

EC: ¿Cómo puedo tener certeza? ¿Realmente puedo decir que es mío si no está en el RPP?  

IR: En el RPP lo que aparece es la propiedad que está a nombre de una de una de nuestras empresas la cuál funciona bajo nuestro modelo de “equity” y esa empresa te tiene que dar la posesión del inmueble que tiene esa empresa. 

EC: ¿Pero el RPP funciona así? Si yo acudo al RPP y les digo que tengo un criptoactivo que avala mi propiedad, quien me atienda: “Hey, reconoce mi propiedad con mi token”

IR: El modelo de negocio que tenemos no considera el Registro Público de la Propiedad.

EC: Pero, entonces, la compra de un token ¿te da o no la propiedad? Porque, si no está en el RPP se puede pensar que no es tuyo. 

IR: Ese token lo que representa es una participación (acción) y esa acción está reconocida bajo la Ley General de Sociedades Mercantiles; por lo tanto, es una acción de uso en donde la empresa tiene dentro de su objeto social, el goce y uso de los espacios de los accionistas, eso está muy claro.

EC: ¿Eso está muy claro en el modelo de negocio que ustedes tienen? 

IR: Totalmente. 

SV: Incluso tenemos un sistema de registro interno que se llama “NOOXLog”. Lo que hacemos con ese sistema es que, utilizamos la tecnología blockchain para tener el control de cada uno de los registros y, cada que existe una compraventa se actualiza. Con ese registro, es posible ver quién es el dueño de cada uno de los espacios. Esto nos ha ayudado bastante porque hay gente que aún no escritura y nosotros, con este sistema, podemos hacer públicos los registros para que, cuando nuestros compradores lo decidan, puedan escriturar.

Hay muchas razones por las cuales la gente no escritura, pero, derivado de la pandemia, comenzamos a ver que la gente empezó a tener miedo y, entonces, tuvieron interés en escriturar después de ocho o diez años de no hacerlo. Una anécdota que siempre comento es la del terremoto de 2017, en aquel momento el Gobierno de la Ciudad de México les dijo a muchos que perdieron o se dañó su propiedad que les daba la titularidad pero, lo que sucedió es que muchos no estaban en el RPP, es decir, no tenían el registro actualizado y el gobierno tuvo que dar la titularidad a los poseedores. 

Es importante entender que la propiedad no te la da el RPP, eso está en el Código Mercantil; es decir, no es constitutivo de propiedad, es declarativo, lo que te da la propiedad es el acuerdo entre las partes y eso está implícito en el sistema que utilizamos con blockchain. 

Si está en el RPP no necesariamente te da la propiedad, sólo funges como el titular registral, nada más.

EC: ¿Hasta dónde podríamos llegar con la tecnología?

SV: Las posibilidades que tenemos con la tecnología y hacían dónde vamos es que va a existir un momento en que, cuando tú quieras comprar algo y quieras saber quién es el dueño, no vas a ir al RPP, va a ser con sistemas que utilicen esta tecnología. El hecho de decir: “yo compré y ya escrituré”, no te garantiza que no pudiese existir un fraude y, otra vez, el notario no da la propiedad, sólo da la fe pública; la propiedad te la da el acuerdo entre las partes y desde luego que la tecnología es 100 veces superior para decirte que tu compraste y yo vendí, porque esta es un sistema de registro instantáneo e inviolable, entonces es mucho más certero. 

Se han hecho esfuerzos por mejorar el RPP a través de sistemas digitales, pero no llegó a nada o avanzó poco. El ideal sería sustituir al RPP por otro sistema. 

EC: ¿Van a desaparecer los notarios? 

SV: Yo creo que sí o se van a transformar tanto que ya no se van a notar, así cómo les está pasando a los bancos. 

IR: Yo creo que van a desaparecer los notarios y van a desaparecer varias figuras legales que, por la propia tecnología, van a tener que mutar, cambiar o simplemente desaparecer porque van a ser obsoletos.

EC: En relación con su proyecto, ¿cuáles son las principales aportaciones para la sociedad? Desde lo tecnológico hasta lo financiero. 

IR: Las principales aportaciones que yo veo para la sociedad es que es bastante ágil. El uso de blockchain te da muchísima más confianza, puedes vender una propiedad más rápido, puede agilizar varios negocios inmobiliarios o una compraventa. En este último punto, hacer una compraventa de un inmueble tradicional puede tomar más de seis meses, vas con el notario y aparte es bastante caro, te cobra sus honorarios, te cobran por anticipado los impuestos, te los retiene. 

SV: Me parece que lo más relevante es que reconoce el respeto entre los derechos de las personas. Con blockchain se benefician también otras industrias, por ejemplo, el tema de arte o el cine que le otorga el respeto a los derechos de autor. 

EC: ¿Cómo es el tema de los impuestos en un esquema de este tipo?

IR: En general, pagas el 16% de impuestos. 

SV: Con un criptoactivo, no pagas IVA, lo que sí pagas es el Impuesto Sobre la Renta, pero por el modelo de tokenización que tenemos y que existe una utilidad; pero, los impuestos locales y traslado de dominio no pagas, IVA no pagas, impuestos notariales o los honorarios notariales no se pagan.

EC: En términos de inversión, ¿es una mejor forma de hacerlo así? 

SV: Yo creo que sí, porque te permite democratizar la inversión inmobiliaria, puedes comprar un criptoactivo que es divisible y ya estás en las grandes ligas y estás comprando desarrollos inmobiliarios con una lógica y con tasas de retorno considerables. Si lo hicieras de forma tradicional sería muy complicado. En la Ciudad de México no hay nada de menor a 50,000 USD y nosotros lo que hacemos es fraccionar nuestras propiedades para hacerlo más alcanzable a más personas. En nuestro caso, otorgamos espacios desde 1,200 a 12,500 USD. Otra vez, de la forma tradicional nosotros no podríamos otorgar esos precios por una razón: el pago de régimen condominal que nos costaba aproximadamente 12,000 USD, más la escrituración y los avalúos que son como otros 4,000 más; todo este proceso es cada que compras y lo vendes, por lo tanto, en lo absoluto es un buen negocio y matas al mercado. 

EC: ¿Cuáles son los principales retos en este modelo de negocio? 

IR: Yo creo que el principal reto es cultural y más en México, en el sentido de que la gente no está acostumbrada a invertir de esta forma y que muchas veces piensan que puede ser fraude, ya que han habido casos muy lamentables de tokenización de proyectos que son fraude. Entonces un reto muy importante para nosotros es dar la suficiente confianza para que la gente confíe en nuestro modelo de negocio de tokenización.

EC: ¿Principales retos en el modelo de negocio que tienen? ¿Qué es lo que tienen que resolver? 

SV: Es un mundo que va cambiando de manera muy rápida, entonces hay ciertas cosas que tú tienes que ir definiendo, por ejemplo, la blockchain que vas a utilizar. Nosotros comenzamos a utilizar Ethereum, a mí me gusta, pero tiene muchos inconvenientes, por ello estamos explorando otras blockchains como TRON o Stellar. Por otro lado, el tema cultural es importante también porque no es tan sencillo que la gente lo use, aunque eso va a cambiar cuando la tecnología sea más simple.

IR: Blockchain va a tender a ser más amigable con el usuario, creo que todavía no está lo suficientemente amigable para la persona promedio aquí en México. Por ejemplo, tener una wallet dentro de Metamask implica varios pasos que, por lo menos, la generación que está arriba de nosotros no lo sabe utilizar o no les da confianza. Pero, para las futuras generaciones, va a ser mucho más sencillo.